+995 595 000 671

Первоначальный взнос

от 15-20%

Процентная ставка

от 7% в год

Период кредитования

до 15 лет

Ипотека для иностранцев в Грузии

Ключевые требования

Основной контекст

Грузия относится к числу стран, в которых иностранные граждане имеют право на оформление ипотечного кредита при условии соблюдения установленных банковских требований и соответствия критериям оценки платежеспособности.

Лица, не являющиеся резидентами, имеют возможность получить ипотеку на недвижимость даже без наличия ВНЖ и с доходами за пределами государства. При этом, программы кредитования для зарегистрированных за границей не совпадают теми, что применимы к местному населению и рекламные материалы зачастую не отражают реальную практику.

Согласно статистическим данным Министерства экономического развития Грузии за 2025 год, от 60 до 70% отказов в одобрении заявок иностранцам обусловлены не низкой платежеспособностью или «рискованным» статусом заемщика, а недостаточной подготовкой пакета документов, неверным выбором банка (неподходящего под ситуацию клиента) или несоответствием его внутренним регламентам.

➡️В данной статье мы определим, как на самом деле работает система получения ипотечных продуктов для зарубежных клиентов в Грузии, какие детали учитываются при рассмотрении заявок, рекомендации по их подготовке, а также типичные причины отклонения. Понимание логики кредитора и его фактических требований позволяет заблаговременно снизить риски и значительно повысить шансы на положительное решение.

Кредитная политика грузинских банков в отношении нерезидентов

Анализ происхождения, легальность, документальные подтверждения.

Источники средств

При оценке заявки
банки изучают

Соотношение потенциальных долговых обязательств ко всем ежемесячным поступлениям.

Отношение оценочной стоимости приобретаемого предложения к сумме займа.

Кредитный коэффициент

Оценку рентабельности объекта, состояние, местоположение и ближайшую инфраструктуру.

Ликвидность недвижимости

Долговую нагрузку

Риск-профиль клиента

Благонадежность: кредитную историю, правовой статус, стабильность дохода.

3

1

4

5

2

💼 Из опыта. В Грузии отсутствует единый стандартизированный регламент предоставления кредитных услуг на приобретение имущества для граждан других стран. Методы анализа и внутренние стратегии учреждений различаются, поэтому комплект сведений одного и того же заявителя может получить положительное решение в одном банке и отрицательное — в другом, несмотря на то, что условия, опубликованные на официальном сайте, кажутся идентичными.

Важность юридического статуса

Для оформления ипотеки гражданство Грузии и статус постоянного места жительства не обязательны — все возможности кредитования распространяются также на иностранцев.

Долгосрочное финансирование жилья предоставляется и без вида на жительство, однако требует повышенной прозрачности финансовых притоков и внимательного анализа материального положения заемщика в целом.

Данный правовой статус может повышать доверие, снижать операционные и юридические риски и расширять доступность программ. Однако сам по себе он не компенсирует недостатки в документации, низкую платежеспособность заявителя или несоответствие характеристик приобретаемого имущества.

Наличие ВНЖ

Отсутствие гражданства и ПМЖ

Требования к доходу иностранцев

Как такового строго установленного нижнего порога платёжеспособности для претендентов на ипотечный продукт нет, поскольку он рассчитывается индивидуально, учитывая сумму финансирования, процентную ставку и длительность погашения.

Минимальный размер заработка

Денежные средства, полученные из-за рубежа, также учитываются, но должны выглядеть максимально прозрачными и обоснованными, не вызывая никаких сомнений.

Зачисления из-за рубежа

Допустимые источники финансовых поступлений

Как правило, учитываются только стабильные и документально подтвержденные источники средств, которые позволяют клиенту своевременно обслуживать ипотеку. К таковым относятся: зарплата по трудовому договору или контракту, прибыль от бизнеса или предпринимательской деятельности, арендная плата, проценты по депозитам, дивиденды, авторские гонорары, роялти, инвестиционная прибыль, пенсии и социальные выплаты.

Кредитная история

Банк вправе инициировать проверку глобальной финансовой истории клиента на факт обнаружения просроченных задолженностей или существующих обязательств.

Международная проверка

Для получателей ипотеки из-за рубежа наличие предыдущих кредитных займов на территории страны — редкость, и это не служит барьером для благоприятного рассмотрения обращения.

Первоначальный взнос по ипотеке

Ее величина зависит от учреждения, осуществляющего кредитование, правового статуса заёмщика, полноты предоставленных сведений и ликвидности предложения подлежащего приобретению.

💬 Для грузин процент от стоимости изначально ниже (от 10 до 15%) чем для нерезидентов, при этом показатель остаётся достаточно лояльным и экономически сбалансированным.

Факторы, влияющие на сумму платежа

Минимальный порог: 15%;
Применяемый на практике: 20–30%.

Сумма первого взноса для иностранцев относительно стоимости объекта:

Оценка недвижимости

Подобные активы требуют проверки на предмет наложенных арестов, существующих ограничений, просроченных задолженностей и иных обременений; одобрение в качестве залога возможно только при отсутствии подобных рисков.

💼Из опыта. Одной из неочевидных причин отрицательного исхода является отсутствие предварительно поданного продавцом заявления в банк о снятии предыдущего обременения и обновлённой выписки из юстиции.

Предложения на вторичном рынке

При рассмотрении предложений на стадии строительства одобрение более вероятно при условии завершения ключевых работ, надлежащего правового оформления проекта (наличия лицензий и разрешений), устойчивого финансового положения застройщика, а также действующих партнёрских соглашений с банком.

Объекты на первичном рынке

Для кредитора недвижимость это залоговый актив, обеспечивающий возвратность вложений, а не объект, обладающий какими-то эстетическими характеристиками, поэтому, в первую очередь оценивается не ремонт и мебель, а потенциал быстрой и безопасной реализации имущества в ситуации неисполнения обязательств по регулярным платежам.

Ликвидность как основной критерий

Требования к пакету документов

Комплектность представленных документов

Актуальность и сроки действия материалов

Корректность юридическая и лингвистическая

Логическая взаимосвязь информации

Банк осуществляет экспертизу не только отдельных справок и выписок, но и всех представленных данных в совокупности. Даже при корректном оформлении отдельных бумаг неполнота представленных сведений или несоблюдение формальных рекомендаций может стать основанием для приостановки процедуры рассмотрения.

💡Совет. Предварительная проверка всего собранного пакета на логическую целостность и отсутствие неточностей существенно повышает вероятность оперативного и положительного решения по заявке на ипотеку.

Нотариально заверенный переводчик

В рамках данной процедуры переводчик выступает гарантом точности лингвистического перевода, обеспечивая правильное понимание содержания бумаг, тем самым подтверждая законность представленных заявлений и поставленных подписей. Без его участия процесс оформления ипотеки неосуществим, поскольку документы не обретут юридической силы и не будут приняты.

Роль переводчика

При подписании договоров и проведении регистрационных действий с участием иностранного покупателя требуется обязательное участие переводчика обладающего нотариально заверенной доверенностью.

Необходимость его участия

Дополнительные условия

Привлечение поручителя (чаще всего резидента) для клиентов из-за рубежа может применяться как дополнительная гарантия (например, в случае нестабильных финансовых поступлений или при достижении 60-летнего возраста).

Поручители и созаёмщики

Минимальный возрастной порог составляет — от 21–22 лет, а максимальный — до 65–70 лет на дату полной выплаты выданной суммы, вне зависимости от гражданства.

Возраст заемщика

Для иностранцев ипотечное финансирование предоставляется преимущественно в долларах США (USD), однако при выполнении необходимых условий возможно материальное обеспечение в национальной валюте — лари (GEL). Если заработок и займ номинированы в GEL, используется более низкий коэффициент риска ввиду отсутствия волатильности курсов платёжной единицы.

Валюта дохода и кредита

Частые причины отказа в ипотеке

Недвижимость, не отвечающая требованиям

К таким ограничениям можно отнести: обременения, аресты, низкая оценочная рыночная стоимость, проблемы с ликвидностью (например, расположение в удалённой зоне с недостаточно развитой инфраструктурой).

Превышение допустимого уровня долговой нагрузки

Оценивается, насколько регулярно и в каком объёме заемщик сможет выполнять свои платежные обязательства. Если предполагаемые выплаты слишком высоки относительно финансового притока, риск отказа существенно увеличивается.

Несоответствие дохода нормативным критериям

Недостаточный уровень подтверждения поступлений, их нестабильность (разовые зачисления), предоставление выписок за период менее 6 месяцев, отсутствие прозрачности (например, основная часть в наличной форме или полученная от операций с криптовалютой).

Наличие зафиксированных просроченных платежей в отчётах международных баз (таких, как Equifax) либо непредоставление подтверждений о закрытии задолженностей.

Проблемы с кредитным профилем

Недостаток полноты и достоверности материалов

Ошибки, комплектность, несогласованность информации, нет нотариально заверенных переводов, устаревшие и неполные сведения об источнике средств, других кредитах или имуществе.

Полезные рекомендации

Соберите все необходимые документы
Руководствуйтесь утверждённым перечнем:
- Удостоверения личности;
- Выписки со счетов, на которые стабильно зачисляется заработок;
- Реквизиты счетов в Грузии;
- Информация о текущих кредитах;
- Сведения из государственного реестра прав собственности;
- Нотариальные доверенности;
- Все требуемые переводы;
Подтверждения о происхождение средств (по запросу).

💡Совет. Обеспечьте структурированность и логическую согласованность данных (например, соответствие объема регулярных поступлений текущим и предполагаемым расходам). Для подачи материалов в электронном виде используйте необходимый формат файлов (чаще всего: ".pdf", ".jpg", ".gif").
Определитесь с валютой и источником платежей

При оформлении займа могут предъявляться требования к получению стабильных притоков в той же валюте, в которой планируется исполнение обязательств, что повышает предсказуемость и надёжность их исполнения.
Проведите расчет допустимой финансовой нагрузки

Основной индикатор — коэффициент общей долговой нагрузки (DTI), величина ежемесячного взноса по займу не может превышать 40–50% от подтверждённых финансовых возможностей. Если планируемый ежемесячный платёж равен 1000 GEL в месяц, заработок должен составлять не менее 2000–2500 GEL. При основных зачислениях из-за границы порог может быть выше ввиду рисков, связанных с колебаниями курса валют.

💼Из опыта. Нередко для покупателей из-за границы для подтверждения обращения требуется, чтобы сумма декларируемого прихода была в 2–3 раза выше предполагаемых ежемесячных обязательств.

💡Совет. При необходимости рассмотрите возможность коррекции объема финансирования и/или периода его погашения.
Подтвердите стабильность и надёжность дохода

Подготовьте актуальные выписки за последние полгода–год, официальные подтверждения от работодателя и/или налоговые декларации. При поступлении денежных средств из-за рубежа — приложите сопроводительные пояснения касаемо их происхождения.
Подберите объект с высокой ликвидностью
- Новостройки возводимые аккредитованными застройщиками являются наиболее предпочтительным вариантом, поскольку обладают высокой ликвидностью и после сдачи могут быть реализованы дороже оценочной стоимости.
- Предложение выбранное на вторичном рынке должно обладать устойчивым спросом и способностью к оперативной продаже по цене близкой к рыночной.
Соблюдайте установленные сроки и регламенты

Следует придать значение корректному и своевременному предоставлению всех сведений и материалов; нарушение сроков или неполнота необходимых информации могут замедлить рассмотрение или повлиять на результат проверки.
Проверьте юридическую чистоту имущества
- Для объектов на стадии строительства важно изучить деловую репутацию и финансовую устойчивость застройщика, отсутствие существенных судебных разбирательств, которые могут повлиять на завершение работ и/или передачу прав собственности.
- При рассмотрении вариантов, ранее находившихся в собственности, уделите особое внимание проверке на обременения, аресты или ограничения в отношении совершения сделок, для этого перед подачей заявки рекомендуется получить обновлённую выписку из публичного реестра.
Откройте счет в банке-кредиторе

Наличие счета, через который предполагается оформление и обслуживание ипотечное финансирование, рассматривается как значимый фактор, повышающий лояльность и свидетельствующий о долгосрочных намерениях. Указанное обстоятельство способствует формированию более доверительного взаимодействия в рамках рассмотрения обращения и последующих договорных отношений.

💼Из опыта. В целях получения наиболее выгодных условий используется практику приобретения дополнительных продуктов организации предоставляющей займ (например, дебетовой карты с расширенными лимитами). Это позволяет рассчитывать на понижение первоначального взноса, процентов по ставке и повышение вероятности одобрения.

💡Совет. Уточняйте актуальные требования заранее — они могут различаться как по размеру первого взноса и объёму предоставляемой информации о клиенте, так и по характеристикам приобретаемого имущества. Это позволит подходить к каждому случаю индивидуально и выбрать наиболее подходящую для него стратегию.

Заключительные положения

Ипотечное кредитование для иностранных граждан в Грузии представляет собой законодательно допустимый и практически применяемый инструмент, однако его реализация возможна исключительно при соблюдении внутрибанковских условий и корректном оформлении заявки. Отсутствие гражданства или вида на жительство не является препятствием ее одобрению, но влечет за собой более строгий анализ профиля заёмщика.

Большинство отказов связано не с зарубежным статусом заявителя, а с несоответствием предоставленных данных стандартам заёмной организации. Публично декларируемые правила финансирования не всегда отражают фактические критерии, используемые при принятии решения.

Процесс займа у банка предполагает предварительное изучение его условий, структурирование сведений подтверждающих доходы, оценку платежеспособности, тщательную проверку объекта обеспечения и формирование логически непротиворечивого и полного пакета документации. Подобный подход позволяет сократить сроки рассмотрения заявления, существенно минимизировать риски отклонения и значительно повышает вероятность его успешного одобрения.

Оформление ипотеки иностранным покупателем в Грузии предполагает системность и понимание внутренних регламентов местных кредитных учреждений. Строгое следование вышеуказанным рекомендациям открывает возможности для приобретения жилой, инвестиционной и коммерческой недвижимости на территории страны.

Наша команда с удовольствием окажет вам профессиональное сопровождение превратив сложные задачи в быстрый и простой процесс.🤝🏼

Заказать консультацию

НАЗНАЧИТЬ ВСТРЕЧУ

Вопросы и ответы по итогам статьи

Форма обратной связи